Reform der Grunderwerbsteuer: Sparen mit Share Deals künftig erschwert

Wer von einem anderen ein Grundstück kauft, ist sich im Klaren darüber, dass er dabei auch Grunderwerbsteuer zahlen muss. Befinden sich jedoch im Vermögen einer Gesellschaft Grundstücke, fällt bei der Übertragung von Firmenanteilen in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Dies führte schon in der Vergangenheit zu einer Vielzahl von Gestaltungen, bei denen der Fiskus leer ausging. Bereits im Jahr 2013 wurde gegen RETT (Real Estate Transfer Tax)-Blocker-Strukturen vorgegangen und das Grunderwerbsteuerrecht reformiert. Vielen ging der Schritt aber nicht weit genug. Der vorliegende Gesetzentwurf der Bundesregierung, der zum 1. Januar 2020 in Kraft treten soll, sieht daher weitere Verschärfungen vor.

Beteiligungsgrenze wird reduziert

Konnten bisher Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft bis zu einer Beteiligungshöhe von unter 95 Prozent erworben werden, ohne Grunderwerbsteuer durch eine Anteilsvereinigung auszulösen, wird diese Grenze jetzt auf 90 Prozent herabgesetzt. Damit wird es unattraktiver, nur Teile einer Firma zu erwerben und beispielsweise dem bisherigen Inhaber eine Minderheitsbeteiligung von 5,1 Prozent zu gewähren. „Da diese künftig 10,1 Prozent beträgt, steigt der Einfluss des Ex-Inhabers“, sagt Sven Blechschmidt, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Dresden.

Vor- und Nachhaltefristen verlängert

Grundstücksgeschäfte zwischen einem Gesellschafter und einer Personengesellschaft, an der der Inhaber beteiligt war, profitieren bislang von einer Ausnahmeregelung innerhalb der Grunderwerbsteuer. Denn diese Gesellschaften gelten als transparent. Ihnen wurde bei der Grunderwerbsteuer unterstellt, dass einem Gesellschafter mit einer Beteiligung von beispielsweise 75 Prozent das Gesellschaftsgrundstück bereits zu 75 Prozent gehört. Nur noch auf den verbleibenden Teil von 25 Prozent fallen Grunderwerbsteuer an, wenn er das Grundstück von seiner Gesellschaft kauft und umgekehrt. Voraussetzung für diese Ausnahme war jedoch, dass entweder eine Vor- oder Nachbesitzzeit von mindestens fünf Jahren erfüllt wurde. Diese Frist soll nun verdoppelt werden auf zehn Jahre.

Gesellschaftertausch bei Kapitalgesellschaften

Eine weitere Besonderheit ist der Wechsel im Bestand der Gesellschafter einer Personengesellschaft. Wenn es nicht zur Anteilsvereinigung kommt, aber innerhalb von fünf Jahren 95 Prozent des Gesellschafterbestands ausgetauscht wurden, wird Grunderwerbsteuer fällig. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wird nämlich das Grundstück der alten Personengesellschaft von der neuen gekauft. „Durch die Reformpläne wird der Betrachtungszeitraum von fünf auf zehn Jahre verlängert und von einer neuen Gesellschaft ausgegangen, wenn bereits 90 Prozent der Gesellschaftsrechte übertragen wurden“, erklärt Blechschmidt. Eine weitere Verschärfung tritt künftig dadurch ein, dass die Regelung nun nicht nur für Personengesellschaften gilt, sondern auch für Kapitalgesellschaften.

Sven Blechschmidt, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Ecovis in Dresden