Baurecht: Mehr Rechte für Bauherren

Das neue Jahr steht vor der Tür und mit ihm auch wieder zahlreiche Gesetzesänderungen. Eine besonders umfangreiche Neuregelung erfährt dabei das Bauvertragsrecht, das zum 1. Januar 2018 in einer komplett neuen Struktur gilt. Vor allem für Bauverträge des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) tritt eine ganze Reihe grundlegender Änderungen in Kraft. Die bekannten Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB genannt, bleiben dagegen in ihrer aktuellen Form bestehen.

Das neue BGB-Bauvertragsrecht unterscheidet nach der Art und dem Umfang der zu erbringenden Werkleistungen. Diese lassen sich den vier Vertragstypen „Bauvertrag“, „Architekten- und Ingenieurvertrag“, „Bauträgervertrag“ und „allgemeiner Werkvertrag“ zuordnen. Die Regelungen des allgemeinen Werkvertrags als Grundform gelten dabei für alle Vertragstypen gleichermaßen. Ansonsten erhalten die Vertragstypen jeweils eigene Spezialregelungen.

Der Werkvertrag
Wichtigste Änderung im allgemeinen Werkvertragsrecht ist die gesetzliche Regelung der außerordentlichen Kündigung von Werkverträgen durch den neu eingeführten Paragraphen 648a BGB. Danach können die Vertragsparteien den Vertrag jeweils aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Dies ist aber innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrunds zu erklären. Als Faustformel gelten dabei zwei Wochen. Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel in der unberechtigten und endgültigen Erfüllungsverweigerung des Unternehmers oder in einem nachhaltigen Verstoß gegen Vertragspflichten – trotz entsprechender Abmahnung.

Der Werkunternehmer ist nach einer außerordentlichen Vertragskündigung berechtigt, den Teil der Vergütung zu verlangen, der auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil seiner Leistung entfällt. Für den Landwirt als Besteller ist daher vor allem die Regelung in Absatz 4 des neuen Paragraphen 648a wichtig. Danach kann er von der anderen Partei verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des aktuellen Leistungsstands mitwirkt. Das schafft eine transparente Abrechnungsgrundlage und beugt künftigen Streitigkeiten vor.

Der Bauvertrag
Unter den Bauvertrag fallen künftig neben der Beseitigung, der Neuherstellung und der Wiederherstellung von Bauwerken und Außenanlagen auch Umbaumaßnahmen, die so erheblich sind, dass sie mit der Errichtung eines neuen Gebäudes vergleichbar sind. Zu beachten ist aus Auftraggebersicht vor allem das nunmehr erstmalig festgelegte Anordnungsrecht des Bestellers.

Während bisher der Grundsatz galt, dass eine Vertragsänderung, zum Beispiel in Form von Nachträgen, nur durch eine beiderseitige Einigung herbeigeführt werden konnte, steht dem Besteller künftig unter bestimmten Voraussetzungen ein einseitiges Recht zur Bestimmung von Vertragsänderungen zu. Das neue Anordnungsrecht greift dann, wenn auf ein Änderungsbegehren des Bestellers hin innerhalb von 30 Tagen mit dem Unternehmer keine Einigung über die Mehr- oder Mindervergütung zustandekommt. Dann kann der Besteller die Änderung in Textform, also zum Beispiel auch per E-Mail, anordnen.

Änderungswunsch muss zumutbar sein
Etwas anderes gilt allerdings, wenn die begehrte Änderung nicht notwendig ist, um die vereinbarte Funktionalität der Werkleistung zu gewährleisten. Das ist zum Beispiel bei rein ästhetischen Modifikationen der Fall. Oder wenn die Änderung dem Auftragnehmer nicht zumutbar ist, etwa weil er nicht über die technischen Möglichkeiten zu deren Ausführung verfügt oder die Änderungsarbeiten mit seinen anderen Aufträgen kollidieren. Ordnet der Besteller die Änderung an, hat sich die Höhe der mit ihr verbundenen Vergütung an den tatsächlichen Mehr- oder Minderkosten zuzüglich Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu orientieren.

Vorsicht ist künftig auch bei der Abnahmeverweigerung geboten. Verweigert der Auftraggeber nämlich die Abnahme wegen Mängeln des Bauwerks, kann der Unternehmer verlangen, dass der Besteller an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung des aktuellen Bautenstands teilnimmt. Kommt der Auftraggeber dieser Aufforderung – trotz angemessener Fristsetzung – nicht nach, kann der Unternehmer den Zustand auch ohne ihn vornehmen und ihm im Nachgang lediglich den schriftlichen Feststellungsbericht unterschrieben zukommen lassen. Beruft sich der Auftraggeber in einem späteren gerichtlichen Verfahren darauf, dass der vom Unternehmer festgestellte Zustand nicht dem tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt der Feststellung entspricht, trägt er dafür die Beweislast.

Für die Situation, dass ein Verbraucher als Besteller auftritt, gelten im Übrigen gesonderte Vorschriften, die unter anderem erhöhte Hinweis- und Leistungspflichten für den Werkunternehmer vorsehen.

Der Architekten- und Ingenieurvertrag
Auch bei Aufträgen an Architekten oder Ingenieure, die die Planung oder Überwachung eines Baus oder einer Außenanlage zum Gegenstand haben, gelten besondere Vorschriften. Im Unterschied zum Bauvertrag hat sich beispielsweise die Vergütung von Nachträgen nunmehr verbindlich an den Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu orientieren. Daneben wird dem Besteller mit Abschluss der Zielfindungsphase – also nachdem der Architekt oder Ingenieur die Planungsgrundlagen samt entsprechender Kostenschätzung vorgelegt hat – ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.

Durch ein Leistungsverweigerungsrecht des Architekten oder Ingenieurs soll außerdem künftig vermieden werden, dass bei Bauüberwachungsfehlern sofort der ausführende Architekt oder Ingenieur in Anspruch genommen wird, wenn auch der bauausführende Werkunternehmer für den Baumangel haftet und der Auftraggeber diesem noch keine erfolglos abgelaufene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat.

Der Bauträgervertrag
Wird der Unternehmer neben der Errichtung oder dem Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks auch zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder eines Erbbaurechts an den Auftraggeber verpflichtet, gilt darüber hinaus eine Reihe gesonderter, strengerer Regelungen. So hat der Besteller in dieser Vertragskonstellation beispielsweise weder ein Anordnungsrecht noch ein Recht zur freien oder außerordentlichen Kündigung.

Stefan Reichert, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München