Immobilien: Fein Herausputzen

Sparer ärgern sich über die Niedrigzinsen. Für Immobilieneigentümer haben sie auch ihre guten Seiten. Größere Modernisierungsvorhaben, ein vielleicht schon lang geplanter Umbau oder teure Reparaturarbeiten lassen sich jetzt zu günstigen Kreditkonditionen finanzieren. Wie stark bauliche Maßnahmen und Dienstleistungen rund um die Immobilie die eigenen Finanzen belasten, ist aber auch von der steuerlichen Absetzbarkeit abhängig. Die Rechtsprechung hat hier in jüngster Zeit sogar neue Spielräume geschaffen. Doch welche Ausgaben können überhaupt geltend gemacht werden? Worauf ist bei den Rechnungen zu achten? „Wer verlässlich planen und Streit mit dem Finanzamt vermeiden will, sollte schon vor der Auftragsvergabe an die Voraussetzungen für steuerliche Erleichterungen denken “, rät Daniel Hertwig, Steuerberater bei Ecovis in Annaberg-Buchholz.

Handwerker im Eigenheim
Steuerliche Vergünstigungen winken zum einen aus Aufwendungen zum Erhalt, zur Renovierung oder zur Modernisierung einer Immobilie. Besitzer von selbst genutzten Eigenheimen dürfen 20 Prozent der Arbeits-und Fahrtkosten von Handwerkern bis zu maximal 1.200 Euro jährlich direkt von der Einkommensteuer abziehen. Nicht begünstigt ist der Materialeinsatz.

Auf den Rechnungen sollten deshalb die Fahrt- und Personalkosten sowie die für das Material berechneten Beträge klar aufgeschlüsselt sein. In diesem Rahmen können beispielsweise Handwerkerrechnungen für die Verlegung von Fliesen und Parkett oder die Modernisierung von Küche und Bad ebenso geltend gemacht werden wie für das Streichen der Innen- und Außenwände oder Dach- und Fassadenreparaturen. Auch Ausgaben für den Kaminkehrer fallen darunter. Das Bundesfinanzministerium hat den Rahmen für den steuerlichen Handwerkerbonus erst kürzlich sogar noch erweitert. So sind jetzt zudem Kosten für den Anschluss des Eigenheims an Ver- und Entsorgungsnetze, aber auch solche für die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion von Anlagen absetzbar. „Damit fallen etwa Dichtigkeitsprüfungen von Abwasserleitungen oder die Kontrolle von Blitzschutzanlagen ebenfalls unter die Begünstigung“, erklärt Daniel Hertwig.

Umbauten nach Bezug
Werden Handwerker zu Neubauten eines Eigenheims gerufen, ist das steuerlich grundsätzlich nicht begünstigt. Allerdings gibt es Ausnahmen von der Regel. Sie kommen zum Tragen, wenn neue Baumaßnahmen nach der Fertigstellung und Bezugsfertigkeit des Eigenheims umgesetzt werden. Wenn etwa das Dachgeschoss ausgebaut oder aus der Terrasse ein Wintergarten wird, winken ebenfalls die Vorteile aus dem Abzug der vom Fiskus akzeptierten Handwerkerkosten.

Wenn der Gärtner kommt
Neben den Handwerkerkosten sollten Eigenheimbesitzer bei der Steuererklärung auch an ihre Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen denken. „Das kann beispielsweise die Bezahlung des mit dem Putzen des Eigenheims beauftragten Reinigungsdienstes oder des Gartenservices sein, der das Schneiden von Bäumen und Hecken übernommen hat“, sagt Dirk Thom, Steuerberater bei Ecovis in Eilenburg. Die in haushaltsnahen Dienstleistungen enthaltenen Personalkosten können mit einem Anteil von 20 Prozent und bis zu höchstens 4.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Um den fiskalischen Vorteil zu sichern, müssen die Forderungen von Handwerkern und Dienstleistern per Überweisungen beglichen werden. Barzahlungen erkennt der Fiskus nicht an. „Die Rechnungen sollten mit Blick auf eventuelle Nachfragen des Finanzamts zudem so lang aufbewahrt bleiben, bis der Steuerbescheid nicht mehr änderbar ist“, empfiehlt Thom.

Darauf sollten Vermieter achten
Eigentümer vermieteter Immobilien müssen mit Blick auf die steuerliche Behandlung zwischen Erhaltungsaufwendungen sowie nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten unterscheiden. Zum Erhaltungsaufwand gehören üblicherweise die laufende Instandhaltung wie etwa der Neuanstrich der Außenwände oder Dachreparaturen sowie die durch die gewöhnliche Nutzung bedingte Instandsetzung – zum Beispiel die Erneuerung einer defekten Heizungsanlage. Solche und andere Maßnahmen, die auf die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes abzielen, sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Vermieter von Wohngebäuden dürfen sie aber auch – was steuerlich sinnvoll ist – auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Anders sieht es beim Herstellungsaufwand für Instandsetzungen und Modernisierungen in Form von Erweiterungen und substanzmehrenden Maßnahmen aus. Beispiele dafür sind der Bau zusätzlicher Außentreppen oder das Errichten weiterer Trennwände. „Dieser nachträgliche Herstellungsaufwand wirkt sich nur verteilt über die angenommene Nutzungsdauer – in der Regel über eine jährliche Abschreibung von zwei Prozent – als steuermindernde Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung aus“, sagt Steuerberater Thom.

Tipp
Wenn die Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten übersteigen, dann sind die Aufwendungen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Daniel Hertwig, Steuerberater bei Ecovis in Annaberg-Buchholz
Dirk Thom, Steuerberater bei Ecovis in Eilenburg